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“独生子女想完全取得父母的房产”,不一定!


   “如果父母过世了,财产和房子肯定归我呀!”在日常生活中,抱有这样想法的独生子女一定不在少数。不过,事情可没有你想像的那么简单。


   子女这样才能取得父母所有房产的所有权?按照法定继承的方式非常麻烦。需要其他第一顺位继承人出具放弃继承权的声明并经过公证,如果个别第一顺位继承人已经去世,还需出具已去世的证明,以及已去世的继承人的代位继承人(如有)和转继承人(如有)放弃继承权的声明……


   但是,在父母有意愿由独生子女完全取得房产的所有权的前提下,实际上有两个比较简单易行的途径可以实现,即生前过户和立遗嘱。


(1)生前过户


   生前过户,即在父母去世前,将房产先行过户至独生子女名下,父母去世后,该房产便不可作为父母的遗产被其他继承人继承。


   生前过户大致有两种方式,即买卖和赠与。两种方式各有利弊,需要当事人根据自己的实际情况,选择适用。两者最主要的差别在税收,现以大连为例,将两者在税收方面的差异对比归纳如下:


税种

买卖

赠与

个人所得税

房屋购买五年以下,个税为1%;房屋购买五年以上且系卖方家庭唯一住房,无个税

增值税

房屋购买不满两年,增值税为5.6%;房屋购买两年以上无增值税

契税

买方首套,契税为1.5%,二套2%

4%

注:如果直系亲属间转让,纳税基数为评估价格的50%,即减半收取。


   从上表可知,如果父母房屋购买两年以上且系父母唯一住房,通过买卖的方式过户税收成本较低,否则,赠与的纳税成本较低。


   如果子女无偿受赠父母的房产之后再行出售,需按照出售金额减除受赠房产时所缴纳的税费及其他合理费用后为应纳税所得额,按20%的税率计算个人所得税。


   因此,如果子女取得该房产之后打算另行出售,最好通过买卖的方式取得父母房产的所有权,以降低税收成本。如果子女无另行出售的打算,则可通过赠与的方式。


(2)立遗嘱


   遗嘱是指父母在生前做出的对其去世后遗产分配的意思表示,于立遗嘱人去世后生效。根据我国《继承法》的规定,立遗嘱的方式有多种,包括自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等,公证遗嘱的法律效力最高,如果数份遗嘱内容相互冲突,以公证遗嘱为准。


   鉴于自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱等被篡改、伪造、销毁的可能性较大,实践中还出现侄子在姑姑去世后未火化前用姑姑的手指在遗嘱上摁手印将房产过户的极端例子。


   因此,房产交易中心一般只认可经过公证的遗嘱。如果持未经公证的遗嘱到房产交易中心办理过户,房产交易中心不仅要求出示父母去世的证明,还需要父母的继承人做出放弃继承的声明并做公证,程序繁琐,甚至有些不可能实现,导致兄弟翻脸,亲戚成仇。


   因此,父母去世前,在征得父母同意的前提下,将父母的真实意思通过公证的方式固化,避免父母去世后由于继承人争夺房产而引起的不必要的纠纷。


办理公证遗嘱需要以下材料:


1、房屋所有权证原件及复印件;


2、立遗嘱人的身份证明及户口本的原件及复印件;


3、父母、子女关系证明;


4、精神诊断证明。70岁以上的老人需到县级以上的医院开具,证明其有完全民事行为能力。

 

通过以上两种方式,子女完全可以获得父母所有的房产,避免不必要的麻烦。

(作者:郭晓杰)


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