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新版建设工程合同范本变化亮点解读(2017)


   2017年9月22日,住房城乡建设部、工商总局发布《关于印发建设工程施工合同(示范文本)的通知》,为规范建筑市场秩序,维护建设工程施工合同当事人的合法权益,对《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)进行了修订,制定了《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201),本合同示范文本自2017年10月1日起执行,原《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2013-0201)同时废止。


   《示范文本》由合同协议书、通用合同条款和专用合同条款三部分组成,经比较2017年版建设工程施工合同与2013年版建设工程施工合同,2017年版施工合同内容变化不大,大部分内容均延续了2013年版施工合同规定。合同协议书无修订内容,通用合同条款共计20条,修订了7条。专用合同条款修订了1条,附件也做了相应修订,新版合同主要仅对工程质保金、缺陷责任期等条款进行了修订。虽然修订不多,但也是亮点频现。


经比较新版2017年施工合同范本与2013年施工合同版本,主要变化亮点解读如下:


一、、明确履约承包人履约担保与质量保证金不能并用


1、缺陷责任期概念:


   缺陷责任期,是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程实际竣工日期起计算。新版施工合同基本定义没有变化,对预留质量保证金除去了已缴纳履约保证金的除外,如果承包人已缴纳了履约保证金,在缺陷责任期内发包人不能预留质量保证金。


2、竣工结算:


   竣工结算申请包括应扣留的质量保证金,新版建设工程施工合同在应扣留的质量保证金条款中,增加了已缴纳履约保证金的或提供其他工程质量担保方式的除外。


3、质量保证金:


增加在工程项目竣工前,承包人已经提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。


   建设工程质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。根据综上规定,2017年版建设工程施工合同版本与2013年合同版本比较,明确了履约承包人履约担保与质量保证金不能同时适用,缺陷责任期承包人有义务扣留质量保证金,承包人已向发包人提供履约担保的,发包人不得预留工程质量保证金。


   《建设工程质量保证金管理办法》第六条规定:“在工程项目竣工前,已经缴纳履约保证金的,发包人不得同时预留工程质量保证金。”新版建设工程施工合同示范文本与《建设工程质量保证金管理办法》的精神与规定一致。


采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的,发包人不得再预留保证金。”


二、缺陷责任期的起算时间


   2013年版建设施工合同15.2.1条规定缺陷责任期自实际竣工日期起计算。新版建设施工合同15.2.1缺陷责任期从工程通过竣工验收合格之日起计算。


   竣工验收指建设工程项目竣工后,由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门,对该项目是否符合规划设计要求建筑工程质量进行全面检验。实际竣工日期并非是竣工验收合格之日,实际竣工的工程包括验收合同的、验收不合格的或者未经验收的多种情形。缺陷责任期从工程通过竣工验收合格之日起算,设计更为合理。


   根据未能竣工验收的不同情形,新版施工合同分为承包人原因与发包人原因无法按合同约定进行竣工验收,因承包人原因,缺陷责任期从实际竣工验收之日起计算;因发包人原因,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期。


   2013年合同版本15.2.1其中规定:“因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算”,2017年新版合同修改为:因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期。因此在因发包人原因导致工程无法按约竣工验收的,缺陷责任期从承包人提交竣工验收报告90天后自动进入,起算时间比之前增加90天。


三、缺陷责任期的责任主体及责任承担


   新版施工合同增加了缺陷责任期内的责任主体及责任承担,因承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用,发包人可以在保证金中扣除。由其他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用。


四、、规定最长缺陷责任期


   新版施工合同规定缺陷责任期包括延长部分最长不能超过24个月。


五、质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%


   新版建设工程施工合同范本对质量保证金作了上限规定,不得超过工程价款结算总额的3%,如提交质量保证金保函的,也需参照该标准,保函金额不得超过工程价款结算总额的3%。


六、质量保证金退还时应支付利息


   新版施工合同范本新增了发包人在退还质量保证金时,按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向承包人支付利息。根据《物权法》规定,法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。质量保证金返还时支付利息符合法理,也有利于对承包人权益的保护。


七、质量保证金退还程序


   新版施工合同在15.3.3质量保证金退还部分详细规定了退还程序,承包人提出申请——14天内发包人与承包人核实——无异议,发包人按约定返还(无约定,14天内返还)。发包人在接到承包人申请后14天不予答复,经催告后14条内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。


   2017年6月20日,住房城乡建设部、财政部印发《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2017]138号),对工程质量保证金、缺陷责任期作出了规定,2017新版施工合同范本与《办法》是一脉相承,许多条款根据《办法》,对2013年施工合同版本进行了相应调整。因此,2017年新版施工合同范本与2013年施工合同版本比较有亮点,但是局部修订,而非整体修订。本次修订将《建设工程质量保证金管理办法》的理念纳入其中,必将进一步梳理承包人与发包人的权利义务,规范建筑业市场的发展。


(作者简介:李炜北京大成(宁波)律师事务所房建部付主任,专注于公司、房地产等法律服务,原宁波市中级人民法院法官、审判长)


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