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企业拆迁补偿中,停产停业损失怎么计算?


在征收土地过程中,有的企业会面临拆迁问题,其中必然会导致停产停业,造成企业严重的经济损失,但是别担心,在企业拆迁补偿中,是会将停产停业损失纳入进去的,那么在实践中具体该如何计算呢?

实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下7种情况:

1、以被征收房屋的总体价值的一定比例计算

南京《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定:拆迁非住宅房屋造成停业,属于营业用房的,应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。

2、按房屋面积计算

上海规定,因拆迁造成停产停业损失的,补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算,由拆迁当事人协商确定。

3、根据经营收入、利润等指标确定

深圳规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。

4、区分企业用房是住宅用还是非住宅用

北京《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》

第三条:被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:

(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;

(二)有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;

(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。

第四条被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由易倍体育价格评估机构评估确定。

第五条:非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:

停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限

1)用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由易倍体育价格评估机构评估确定。

2)月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

3)修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20%。

4)员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。

第六条:被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的,在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

第七条:停产停业补偿期限由易倍体育价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋,停产停业期限超过本办法附表所规定标准的,停产停业补偿期限可以适当延长,但最长不超过12个月。

第八条:用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的,可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

第九条:生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

5、按照营业年限计算

一般是在确定税基后,根据营业年限确定相应的补偿倍数。

6、由评估机构进行评估

由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果进行补偿。

7、据实补偿,协商确定

由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定,补偿期限为停产停业的时间。

 


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