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宅基地房屋买卖合同无效!无效后的多种情形如何处理


农村房屋(或宅基地房),是指村民通过申请,无偿从村集体取得宅基地后所建房屋。农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归村民,因此宅基地具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是村民享有的权利,与其特定的身份相联系,非本村村民无权取得或变相取得。

  法律明确规定,宅基地不得买卖,属禁止性规定。但宅基地上房屋买卖现象在现实中又很普遍,司法实践中也大量存在。宅基地房屋买卖合同被判定无效后,当事人特别是受让人怎么办?

  根据《合同法》第58条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  第57条合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

  根据上述法律规定,并结合实践中的具体情况,可采取以下几种处理方法:

  1.对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人就是否返还达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。

  2. 宅基地和房屋买卖合同签订时间较短,提起诉讼时,受让人尚未对房屋进行翻新改建,且周边土地和房屋的市场价格无明显变化的,确认合同无效后,可以简单采用相互返还的处理方式。

  3. 提起诉讼时,受让方已经对房屋进行了较大的翻新改建,且周边土地和房屋的市场价格有较大幅度上升的,确认买卖为合同无效后,应当对宅基地和房屋进行价格评估。在判决买受人返还宅基地和房屋的同时,还应判令出卖人返还买受人对房屋的翻新改建费用。对房屋和土地的升值利益,也应该按照一定的比例由出卖人对买受人给予补偿。具体补偿比例的确定,应当属于人民法院自由裁量的范围,主要根据双方当事人的过错程度加以确定。

  4.无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理:

  1)起诉时,宅基地上房屋就要拆除或已经拆除的,此时原告起诉目的往往是为了获取今后的拆迁补偿款。对于这种诉讼,应当注意两种不同情况:

  第一,如果起诉时,争议范围的土地已经完成了土地的征收和农用地转用手续,即集体土地已经转化为国有土地,则当年签订的宅基地和房屋买卖合同应按有效处理。

  第二,如果起诉时,争议范围的土地尚未完成土地征用和农地转用手续,土地的性质仍属于集体所有的,则应当确认宅基地和房屋买卖合同无效,但应当认定无效合同签订的双方均存在过错,并对已经支付或将要支付的拆迁补偿费根据双方的过错程度按一定比例分配。

  2)现实征地拆迁中,政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁对象,并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题,而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。

  对此类纠纷,一般根据安置利益的不同形态,可以做不同的处理:第一,如果安置利益为经济补偿,则可以由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中的一部分对买受人予以补偿。

  第二,如果安置利益是优惠购买安置房屋,则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的,则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。


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