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孙立平:租金的症结:长租房与商住房


北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。注意,这里用的是一个新词:预租,而不是销售。因为这房子不是用来卖的,是用来租的。

这给了人们一个机会,看看长租房即企业自持租赁房是怎么回事。

首先可以肯定的一点是,此时,预租者的心情一定不会比买一套房子的心情更轻松。根据报道:万科翡翠书院,地产商自持租赁房,距西二旗8公里,介于五环六环之间,更接近六环。项目离地铁口约两千米的距离。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。最长租期10年。

看明白了吧?也就是说,如果租10年,90㎡三居室年租金最少18万,10年180万。180㎡四居室年租金36万,10年360万。

有聪明者开始算账了:上算。如果是买这个房子,以九十平万科品牌计算,周边应该总价六百万,以银行贷款利率6%计算,每年利息36万,远远超过年租金18万,显然租房更合适。

接着,算账者开始考虑更进一步的问题了:所以,万科租赁住房的的关键就是是否可以落户和上学,因为房租是可以一年一付,完全可以用六百万的总房款的利息支付,这就是租房的最大优势,而十年房租不变,就给了租房者吃了定心丸。

但是,且慢。算账者可能太急切考虑下一步的问题,而忽略了这其中的一个重要条件:如果真的要租10年,如果真的做到10年租金水平不变,对不起,10年的租金要一次性付清。哪来的每年利息36万?如果非要说这个36万,这是你损失的利息。

于是人们开始嘀咕:毕竟180万都可以轻松在环京区域全款买套房了,甚至也可以在五环内买套商住两用房了。10年的使用权和70年或40年50年的产权相比,性价比实在太低。

于是,网络上出现了这样的声讨之声:万科式“打劫”:90㎡三居10年租金18 0万起 ,租房人哭了!

租金确实是高,如果联想到现在工薪阶层的工资水平,恐怕就更是如此。当然,有人会说,北京的房价就高啊。但是,买和租毕竟不一样啊。买个几百万的房子,年轻人自己的积蓄不够,还可以让双方父母凑一凑,毕竟是买了个房子嘛,房子是自己的财产。如果是一次性租这么个房子,过10年房子是开发商的了,怎么和父母开这个口呢?

但高租金的罪过就在开发商吗?开发商也有自己的一肚子苦水。

据报道:万科方面解释,当年的拿地成本高达109亿元,加上建安、装修及后续运营维护成本,使租金明显高于普通产品。万科相关人员透露:“即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%”。

换一个角度算:周边商品房价六万对比,租金回报只有2-3%,刚刚超过银行定期存款,但是还达不到银行贷款利息。

问题在哪里?一位业内的朋友说得简单明了:站在租客方面房租是高,站在开发商方面这租金还亏损呢。原因就是政府让企业自持不准卖,同时土地出让金一点儿不肯少收。根源在政府,锅让开发商背。

这就涉及一个最基本的问题,政府调控房地产的宗旨究竟是什么?政府土地收入与解决居民住房问题的关系怎么处理?甚至可以进一步追问,目前像北京这样的城市住房紧张,是不是与政府的有意为之有关系?

为什么这么说?让我们看另外一边,所谓商住两用房。我们知道,像北京这样的城市有大量的商住两用房。

这些商住两用房大多有如下特点:位置好,很多在五环以里或五环附近;交通便利,很多靠近地铁站;户型小,总价低,很多小户型只有100多万;虽然当时政策规定这是商办房,但开发商在政府默认下打擦边球,是按照居住的房子来卖的,买的人也是按照居住的房子来买的。

当然不能否认,这些房子大部分商水商电,居住条件不是很舒适,有的存在一定隐患。但通过一些地方商改住的实验,是可以在一定程度上解决这个问题的。但目前的政策是去居住功能,而且措施严厉。

在过去的两年中,我一直主张商改住。那么多地理位置好、交通方便的商住房,非得去居住功能;然后在偏远、交通不便的地方建自住房长租房。对于居住者来说,哪个方便?

下面是我去年写的几条微博:

所以我原来主张明确商住房的居住功能,使之成为部分新市民的第一居所,允许落户和子女入学。问题是,政策相反啊,要赶人啊。现在又来个增加土地供应。我要问,那些基本在六环的新房,真的比地段好的商住房更适合年轻人居住吗? 

即使是一二线城市,如果要真的解决住房的话,我也不认为有多大的缺口。一是除新市民外,绝大多数已经拥有自己的住房;二是将现有商住房明确居住功能,使之成为年轻人的第一套居所;三是鼓励多房户出租,规范租赁市场。不能解决这些城市住房问题?

这个房地产调控我还是没弄明白。如果从让人们安居乐业的角度说,现在大量的住宅让大部分有房者安顿下来,利用大量的商住房让流动进来的新市民安顿下来,用租房和福利房让一些经济困难者安顿下来。剩下的,谁愿炒谁炒去,国家只管收税。不行吗? 

近来,北京采取了一系列住房限购措施,最新的消息是,商住房或商办房的限购。令人担忧的是,这些限购措施以及由此导致的房源供给的减少和房价的进一步上涨,似乎都指向了一个承受主体:家在外地、有大学本科以上学历、年纪较轻、经济状况一般的人。其实,这些人往往是一个城市中最有活力的人群。如果一个城市将这样的人群拒之门外,这个城市的前景会是什么呢? 

所以,有的问题真的得好好考虑考虑了。

 



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